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| 翻譯項目名稱：
房地產(chǎn)項目開發(fā)專題分析翻譯
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| 翻譯項目品牌：
博雅房地產(chǎn)項目開發(fā)專題分析翻譯
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| 翻譯項目編號：
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￥150.00
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￥140.00
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人民幣：元/千字
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| 翻譯項目簡介 |
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房地產(chǎn)項目的投資，提高社會經(jīng)濟效益，是房地產(chǎn)開發(fā)的永恒主題。 筆者認為應該從以下五方面來加強房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程的投資控制。一、決策階段的投資控制二、設計階段的投資控制三、施工招投標階段的投資控制四、施工階段的投資控制五、結算階段的投資控制
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| 詳細說明 |
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房地產(chǎn)項目的投資，提高社會經(jīng)濟效益，是房地產(chǎn)開發(fā)的永恒主題。 筆者認為應該從以下五方面來加強房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程的投資控制。
一、決策階段的投資控制
項目決策階段指參加土地投標、中標至項目立項的過程。 正確決策是項目投資的前提，電是控制投資的基礎。要達到項目投資的合理性，首先，要對建設項目進行可行性研究，由公司總設計師室配合土地投標的主控部門對地塊進行實地考察，并結合規(guī)劃設計條件進行內部評審，然后根據(jù)市場預測、調研、計算和論證，形成項目建議書，為最高決策者提供決策依據(jù)。
其次，對規(guī)劃設計條件的內部評審。 根據(jù)地塊的建筑工程規(guī)劃許可證的規(guī)定以及市場分析的指標，認真比較項目開發(fā)規(guī)模 ( 總建筑形式和面積、公建配套設施面積、綠化面積、車位數(shù)量等各項經(jīng)濟技術指標 ) 和開發(fā)建設周期，并確認其可行性；調查地塊紅線內是否有未拆的建筑物、構筑物和未遷移的地上及地下的電力、通信桿或市政管網(wǎng)等；了解地塊四鄰的已建或規(guī)劃的建筑與本地塊的關系，是否存在影響日照、環(huán)境因素干擾等；施工場地是否具備 “ 五通一平 ” 的條件；項目的大配套情況，市政設施包括給排水、電力、通信、智能、煤氣、道路，公建配套包括醫(yī)院、學校、集貿市場、生活超市等。
二、設計階段的投資控制
設計階段是指方案設計至施工圖交底的過程。 設計將在技術和經(jīng)濟上對擬建項目的實施進行全面的安排。設計方案對工程造價的影響度占 75 ％左右。方案設計應按照規(guī)模大小，逐步深入，多方案比較與評估。設計單位不僅要對所承擔項目的工程技術負責，還要對項目的工程造價負責。為合理確定和有效地控制工程造價，電應對所選的設計單位進行認真調查和評審，從中選擇技術力量強，富有創(chuàng)新力的設計單位。比較有效的方法是進行設計招標和限額設計兩種。
總之，規(guī)劃和單體建筑設計是否合理、是項目開發(fā)的決定因素。
結構設計是否合理，在很大程度上決定了建安工程造價。 在市場經(jīng)濟條件下，設計單位必須將 “ 合理、經(jīng)濟 ” 的工程設計理念納入競爭機制，在規(guī)范許可的條件下挖掘潛力，促使設計人員自覺地增強經(jīng)濟觀念，由 “ 畫了算 ” 變?yōu)?nbsp“ 算著畫 ” ，既提高工程功能，又降低項目投資。
三、施工招投標階段的投資控制
項目施工招投標階段是指對合格施工方的調查、確定施工方至合同簽訂的過程，工作內容包括對建安工程的承包商、標底編制單位、設備材料供應商的調查、及招投標合同的簽訂等。 通過工程招標確定合理的合同價 ( 工程造價 ) 。首先，建設單位應考慮簽約固定總價合同，盡可能化解施工期間的系列風險。其次，再考慮總價合同或其它形式的合同。編寫投標須知時，應將優(yōu)惠條件等列入報價范圍，通過公開、公正、公平的招標，在保證質量、保證工期的前提下獲得具有競爭力的工程造價。
開發(fā)商還可以通過特殊專業(yè)分包的形式，要求分包單位適當讓利以達到降低造價的目的。
四、施工階段的投資控制
施工階段是指破土動工至竣工驗收的過程，是貫徹設計文件和履行施工合同的階段。 開發(fā)商在這一階段的任務，就是要在預定的投資預算和規(guī)定的時間內完成開發(fā)項目的建筑安裝工程，使項目按時投入使用。作為開發(fā)商，在這一階段控制好投資、營運、利潤、品質、成本、開盤、銷售、創(chuàng)新這八個環(huán)節(jié)，就等于取得了全局的成功。
住宅項目建設周期一般需 2~4 年，其間工程基數(shù)要求、裝修標準都隨著技術的不斷創(chuàng)新和人們日益增長的生活需要在不斷的提高。 施工工藝、產(chǎn)品、設備也在不斷的更新?lián)Q代。因此，施工階段的管理不是簡單照搬設計文件，應在認真審查施工圖的基礎上，開動腦筋，多提合理化的建議，及時糾正設計文件的錯誤和不足，減少返工返修帶來的經(jīng)濟損失，使投入的資金充分發(fā)揮作用。
五、結算階段的投資控制
房價與成本沒有因果關系，而成本卻可以導致 “ 爛屋樓 ” 產(chǎn)生，甚至公司破產(chǎn)。 因此，成本結算在項目全過程中起到至關重要的作用。首先，建安工程結算包括專業(yè)性較強的分包工程、設備供應等零星項目辦理結算，所以要在工程竣工驗收合格后進行結算。結算的基礎資料是預算、合同、工程聯(lián)系單、竣工圖等，通過工程監(jiān)理和項目部對工程量的確認、審查、審核，經(jīng)過預算內審和專業(yè)審計把關，避免多算、漏算、錯算等現(xiàn)象。其次，項目開發(fā)的成本保險、融資成本、維護保養(yǎng)管理基金等，應在開發(fā)預算的基礎上按照實際情況進行調整，確保工程造價的真實性。結算完成后，對工程投資的各項指標進行分析、評審，最終形成財務核算。
房地產(chǎn)開發(fā)商要分清項目利潤的構成
在高速增長的行業(yè)中，考察單獨企業(yè)的績效是十分困難的事。 中國的房地產(chǎn)行業(yè)就屬于這種情況。一個開發(fā)商，拿到一塊地，蓋起房子，賣掉，賺進一筆利潤。這筆利潤實際包含兩部分：一部分是從拿到地開始，土地增值而獲取的利潤；另一部分是開發(fā)團隊辛辛苦苦規(guī)劃，設計，施工，銷售，服務而獲取的回報。我們把土地增值帶來的利潤叫 PL ，把開發(fā)工作帶來的利潤叫 PD ，一個房地產(chǎn)項目的總利潤叫 P ，那么， P=PL+PD 中國當前房地產(chǎn)行業(yè)被列入暴利行業(yè)，盈利水平高，實際上大部分是土地增值帶來的。有不少項目蓋了房子還不如不蓋房子，只賣地賺的錢多（當然，國家政策不允許倒賣土地，但現(xiàn)實中，通過轉讓項目公司等方式實際存在土地的倒賣）。在這種情況下， PD 是負數(shù)， PL 非常大，才使總利潤 P 是正數(shù)。也就是說，開發(fā)過程不但沒有給項目增值，反而侵蝕了一部分土地增值的收益。
土地增值利潤也好，開發(fā)增值利潤也罷，總之肉爛在鍋里，都是開發(fā)商賺了，何必要分那么仔細？其實不然，把兩塊利潤來源區(qū)分清楚，有很實際的意義。
一、可以科學考察開發(fā)企業(yè)管理團隊的業(yè)績水平。
房地產(chǎn)行業(yè)屬暴利行業(yè)，房地產(chǎn)從業(yè)人員也位列高收入人群之列。一個項目賺了錢，投資人分得大筆利潤，管理團隊分得大筆獎金，好像皆大歡喜，實則一筆糊涂帳。對投資人來說，土地增值收益應該是他應得的部分，那是他投資帶來的回報；對管理團隊來說，開發(fā)增值收益是他們付出智力和勞動的合理報酬。一個優(yōu)秀的管理團隊，可以為投資人在增值的土地上賺取更多的利潤，也可以讓貶值的土地少虧損甚至仍能盈利。一個平庸的團隊，則會侵蝕土地增值的部分收益，甚至讓買入了貶值的土地的投資人跳樓。所以，投資人不能簡單地以項目的盈虧總額來考察管理團隊的績效水平，必須分清項目利潤的構成，深入研究開發(fā)收益 PD 到底有多大。能把 PD 做大的團隊要給予高額獎勵，要積極保留；把 PD 做的很小，甚至是負數(shù)的團隊，要淘汰更換。
二、 PD 是開發(fā)商核心競爭力的體現(xiàn)。
目前大多數(shù)開發(fā)商扮演著融投資人和開發(fā)團隊為一體的角色。 獲取 PL ，靠的是投資人的眼光和資金實力（在不規(guī)范的土地供應市場里，政府關系也非常重要，但隨著政府行為的規(guī)范，政府關系的作用在減�。猾@取 PD ，靠的是管理團隊的房地產(chǎn)專業(yè)知識，管理水平和整合社會資源的能力。眼光和資金實力不構成核心競爭力，是很容易被模仿和超越的，他可以讓一個具體的項目成功，但不能保證一個房地產(chǎn)企業(yè)基業(yè)長青。房地產(chǎn)企業(yè)真正的核心競爭力來源于組織的力量，來源于準確的市場定位，高超的項目策劃，精細的管理和整合社會資源的能力，體現(xiàn)在能夠創(chuàng)造出很高的 PD �？梢赃@么說， PD 高的房地產(chǎn)企業(yè)是具有核心競爭力的企業(yè)。
三、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈會向專業(yè)化演進，投資人和開發(fā)商分離是未來的發(fā)展趨勢。
在新的產(chǎn)業(yè)鏈架構中，開發(fā)商越來越變成單純的 項目管理 機構和社會資源的整合者， PD 成為其生存和發(fā)展的唯一來源。 開發(fā)商一方面與資本市場銜接，從個人投資者、房地產(chǎn)基金、信托、股市、銀行等來源獲取資金；另一方面整合規(guī)劃設計、施工、監(jiān)理、策劃代理機構、物業(yè)管理等社會資源，成為協(xié)調各類資源的樞紐。高水平的 “ 純粹的開發(fā)商 ” 是賺取高額的 PD 的，是為投資人歡迎和信賴的投資對象，也有膽量和眼光以市場化的方式拿地，企業(yè)才能持續(xù)增長。
萬科、中遠這些房地產(chǎn)企業(yè)，主要是以市場化方式拿地，認認真真開發(fā)高品質項目，靠 PD 賺取利潤的，真正具有核心競爭力，前景看好。 不少地方政府背景的房地產(chǎn)企業(yè)，依托政府關系拿好地，產(chǎn)品平庸，靠 PL 也獲取了高額利潤，但等地用完了，發(fā)展難以為繼。
理論上分清 PL 和 PD 容易，在操作中，卻有難度。 市區(qū)成熟區(qū)位，土地出讓和交易有行成市，計算 PL 不難， P-PL=PD ，也就算出 PD 。在遠離傳統(tǒng)市區(qū)的新城，一些上千畝，甚至幾千畝的大盤、超大盤，計算 PL 就不簡單。因為大盤項目，土地的升值是項目本身帶來的，也就是開發(fā)過程帶來的， PL 和 PD 是緊密結合在一起的。這種情況下，可以采取簡單化的辦法，認定土地本身不增值，項目的所有收益都是開發(fā)帶來的，也就是 P=PD 。
在過去的七八年中，中國的大部分房地產(chǎn)企業(yè)都賺取了豐厚的利潤。 老總們回過頭算算，利潤是從土地上賺的，還是在開發(fā)過程中賺的，就會知道還需要補什么課，企業(yè)要如何繼續(xù)發(fā)展
投資房產(chǎn)，實現(xiàn)遇到的就是對市場的不了解。那么，使用什么方法能夠最準確、最及時地收集到來自真實市場內的一手信息，為自己的決策提供可靠的依據(jù)呢？
投資房產(chǎn)就是投資地段。沒有投資過房產(chǎn)的朋友通常對此沒有體會，誤以為投資房產(chǎn)就是投資新房，那就大錯特錯了。投資房產(chǎn)的目的是希望得到租金回報+房產(chǎn)的增值，而只有成熟的地段才是實現(xiàn)合理租金和房產(chǎn)增值的基礎。
投資房產(chǎn)，首先要將房產(chǎn)根據(jù)地段特色進行分類，有了分類，才能體現(xiàn)出各類房產(chǎn)的特殊性，才能觀察出此房產(chǎn)和彼房產(chǎn)之間的差異性，才能從本質上認清投資房產(chǎn)是投資的什么。比如說，我們可以把房產(chǎn)大概地分為：教育房產(chǎn)、醫(yī)院房產(chǎn)、火車站房產(chǎn)、辦公區(qū)房產(chǎn)、物資集散地房產(chǎn)等根據(jù)房產(chǎn)附近的產(chǎn)業(yè)狀況來描述的房產(chǎn)。有了大概的分類，就可以區(qū)分出這些房產(chǎn)的特點，可以幫助我們在投資房產(chǎn)時根據(jù)自己的情況再結合市場做出合理的決策。
例如：教育房產(chǎn)的特點，房產(chǎn)離優(yōu)秀教育資源很近，這樣的房產(chǎn)需求非常之穩(wěn)定和剛性，小學生的家長就是吃糠咽菜也要在好學校附近租房，就為了孩子早晨能晚起半個小時，家長都舍得花這個錢，并且，客源不會因為經(jīng)濟周期的影響而波動。不可測因素也有，就是今后適齡兒童大量減少，好學校有可能不再稀缺，需要承擔這樣的風險。那么，在更細分的小學、中學、大學房產(chǎn)中，大學房產(chǎn)風險最小，小學房產(chǎn)次之，中學非常風險最高。有興趣的朋友可以自己分析一下其他類型的房產(chǎn)。最需要避免的是投資區(qū)域產(chǎn)業(yè)的轉移會給房產(chǎn)帶來的影響。舉例說：商品集散地房產(chǎn)，比如北京的天意小商品市場、動物園服裝市場、沙子口文化體育商品市場、大紅門服裝市場等，都帶火了區(qū)域房產(chǎn)租賃市場，可是，如果這些市場一旦蕭條或者外遷，就會立即影響當?shù)氐姆慨a(chǎn)供需比。
那么，為了增加投資房產(chǎn)的保險系數(shù)，我們不妨尋找那些將所有特色有點盡量集于一身的房產(chǎn)，這樣的話，即使有其中一個特色跑掉了，也不至于引起房產(chǎn)價值的大起大落，需要特別強調的是，往往辦公區(qū)房產(chǎn)最不穩(wěn)定，受到經(jīng)濟波動的影響最大。經(jīng)濟好的時候，這類房產(chǎn)的收益特好，經(jīng)濟蕭條時候，又快別不好。而商品集散地房產(chǎn)對經(jīng)濟波動的敏感度就不太高，房子一般用來同時住人和碼貨，租客比較穩(wěn)定。
計劃最好的投入產(chǎn)出比，包括：1、買舊不買新；2、買小不買大，同樣是兩居，50平的就比60平的減少投資，但租金不受影響；3、買沒有物業(yè)費，老公房一般沒有物業(yè)費，可以剩不少；4、不需要過分強調裝修標準，因為裝修太好，客戶會認為裝修費用會攤到自己身上，所以盡量做到樸實，不奢華。
最后說說，茫茫房海里，如何確定投資區(qū)域的問題。以北京為例，我們沒有條件吧整個北京的市場都跑全面，再說也沒有必要吧，即使你跑斷腿，所獲得的信息也不一定正確。那么，有沒有更好的方法呢？有的，我教你一手吧。首先去買一個手機新號（準備用完就扔，呵呵），你手里根本沒有房子是吧？那也別太老實，你就跑到網(wǎng)上去虛著掛一套房子試試看，呵呵。選擇你認為比較好的區(qū)域試驗一下，看看來電的數(shù)量和咨詢人的成分，如果其中的中介來電很多，又是以包租方式為主，那就說明這個區(qū)域的市場很好，租客很旺，而如果來電很少，或者中介大多數(shù)是以介紹客戶為主，拒絕包租，那就是這個區(qū)域市場成問題了。
投資和投機都是相對的，并不能絕對區(qū)分。好的投資必定是好的投機的基礎。都需要做足功課。
房地產(chǎn)項目市場調研與投資分析
步驟1：房地產(chǎn)項目所在地市場情況初步調查
階段A：房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析
第一、區(qū)域環(huán)境。研究區(qū)域環(huán)境要注重這幾個方面：區(qū)域概況、面積、人口、交通、通信、旅游等。
第二、經(jīng)濟環(huán)境。經(jīng)濟環(huán)境研究通常包含國民經(jīng)濟情況、財政收支、產(chǎn)業(yè)結構和主導產(chǎn)業(yè)、家庭收入和支出、消費結構和消費水平、對外貿易，以及經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益等等。
第三、政策環(huán)境。即與地產(chǎn)市場相關的房改政策、房地產(chǎn)價格政策、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策、稅收政策等。
第四、行業(yè)環(huán)境。有關國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。
與此同時，在地產(chǎn)開發(fā)過程中，資本流動量、項目的分析和評估手段、投資價值與決策、交易規(guī)模和交易過程、貨幣信貸情況等方面也應該做出系統(tǒng)的研究。
階段B：房地產(chǎn)項目所在地房地產(chǎn)市場狀況分析
第一、城市房地產(chǎn)市場發(fā)展描述。主要通過數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，進而對供應量與需求量、價格走勢進行客觀、到位的描述。
第二、市場現(xiàn)狀剖析。通常通過對比近3-5年的成交量、供應量及成交價格，結合當?shù)鼐用竦木幼∮^念及開發(fā)商的開發(fā)模式，對當?shù)厥袌霈F(xiàn)狀進行深層次的剖析。
第三、未來走勢預測。在現(xiàn)狀剖析的基礎上，就與項目相關的方面，如郊區(qū)住宅發(fā)展趨勢等，做出預測（約3-5年）。
階段C：房地產(chǎn)項目所在地板塊市場分析
第一、板塊總體規(guī)劃。主要包括其住宅規(guī)劃、配套規(guī)劃、道路規(guī)劃、綠地規(guī)劃等。
第二、板塊功能定位。是CLD還是CBD等都是要加以區(qū)分的。
第三、板塊開發(fā)動態(tài)。已建、在建和即將開發(fā)的項目都要有個全面、扼要的認識。
第四、板塊物業(yè)價格水平分析。這是制訂價格策略的基礎，因此一定要搜集準確、全面的資料，并進行歸類、分析。
階段D：房地產(chǎn)項目地塊環(huán)境研究分析
地塊環(huán)境研究報告一般的結構是：對開發(fā)地塊周圍1-2公里范圍內，以及開發(fā)地塊未來在城市發(fā)展走勢中的地位研究分析。
第一、生活配套。主要包括交通狀況、商業(yè)網(wǎng)點狀況、休閑、體育場所、醫(yī)療、教育設施分布及未來發(fā)展預測
第二、交通狀況。各種交通工具的通勤半徑、停車設施狀況研究、各種公路交通工具維修點狀況
第三、周邊景觀。自然景觀、歷史人文景觀等
第四、污染狀況�？諝赓|量、水質狀況、土質狀況、輻射物輻射狀況、能見度狀況、水氣及腐蝕狀況及未來變化
第五、社會治安。
第六、未來發(fā)展狀況。交通未來發(fā)展狀況研究、教育及醫(yī)療未來發(fā)展狀況研究、購物及休閑未來發(fā)展狀況研究、體育及旅游景點未來發(fā)展狀況研究
階段E：項目地塊特性分析
第一、項目地塊的基本情況。主要有地理位置、占地面積、規(guī)劃用途、規(guī)劃指標（容積率、建筑密度、綠化率、建筑限高）及其它一些基本情況。
第二、項目地塊SWOT分析。從區(qū)位、時機、政策及經(jīng)濟環(huán)境、自身條件和外部可利用資源等對項目進行優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅分析。
步驟2：對房地產(chǎn)項目所在地市場情況再次進行調查
階段A：對該區(qū)域房地產(chǎn)市場環(huán)境作深入的調查與分析
第一、市場需求和消費者行為調查。主要包括消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點、市場需求發(fā)展趨勢、市場需求影響因素調查、需求動機與行為調查。（注：由于開發(fā)項目不同，問卷內容不盡相同）。
第二、房地產(chǎn)市場狀況針對性調查。主要包括對該區(qū)域的明星樓盤、暢銷樓盤、滯銷樓盤、最受歡迎物業(yè)類型、住宅市場空置率等調查分析。
第三、房地產(chǎn)市場的營銷手段調查。主要包括房地產(chǎn)廣告的時空分布及廣告效果測定、房地產(chǎn)廣告媒體使用情況、房地產(chǎn)廣告預算與代理公司調查、各種公關活動對項目績效的影響，以及房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況。
階段B：對可類比項目進行全面分析
對可類比項目自身特色、各類硬件指標及軟件指標、銷售業(yè)績等進行分析。
第一、對可類比項目的硬件指標調查。項目占地面積、用地面積、容積率、建筑密度、綠化率、規(guī)劃戶數(shù)等的調查研究。
第二、對可類比項目的軟件指標調查。主要包括項目價格層次、戶型配比、社區(qū)配套、項目定位、主要賣點、
第三、對可類比項目銷售去化順序分析。
第四、對可類比項目銷售渠道使用情況的調查和分析。
第五、對可類比項目者的廣告投放和廣告費用、廣告策略的研究。
第六、對未來可類比項目情況的分析與估計等。
步驟3：制訂房地產(chǎn)項目投資分析報告階段A：對房地產(chǎn)項目開發(fā)基本情況介紹
階段B：房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本分析
項目開發(fā)的成本主要包括土地購置成本、前期開發(fā)費用、建安工程造價、公建配套設施費、管理費用、財務費用及稅費等。
階段C：房地產(chǎn)項目開發(fā)的投資收益分析
一、房地產(chǎn)投資項目或者是開發(fā)項目可行性研究適用的領域
1、房地產(chǎn)開發(fā)項目可以用于房地產(chǎn)政策的應用。比如說我們搞房地產(chǎn)拆遷是按人口補償還是按面積補償，這是一個房地產(chǎn)的政策，可以進行可行性研究；比如說我們發(fā)展住宅性產(chǎn)業(yè)是按實物分房還是貨幣分房也是我們需要研究的政策問題。商品房房屋建筑到底是發(fā)展商品房還是經(jīng)濟適用房還是最近提出的年租房，這都是我們研究的政策。當然去年出臺的物業(yè)管理的問題也是這方面。
2、可行性研究還可以用于房地產(chǎn)的規(guī)劃。大家都已經(jīng)知道我們國家現(xiàn)在有一個環(huán)境影響評價法，是去年提出的，同樣在我們房地產(chǎn)開發(fā)項目里面，我們有其他國家一些比較好的案例，我給大家簡單介紹一下。法國Ladefense這個地方，處于法國西部，位于凱旋門西延長線，這個門是大拱門，是1989年建成的，為紀念法國埃菲爾鐵塔100周年而建的，這個建筑是非常宏偉的，這是他那個臺階下面很大的步行街，這是89年施工的圖片，這樣一個大的房地產(chǎn)是從50年代就開始規(guī)劃，當時成立了管理委員會，管理委員會的目的就是對這個開發(fā)區(qū)進行規(guī)劃，規(guī)劃以后怎么利用土地開發(fā)，利用房地產(chǎn)開發(fā)或者是整個商業(yè)區(qū)的開發(fā)，來使得我們這個地區(qū)可持續(xù)發(fā)展，1958年成立的一個委員會，這是58年當時投入規(guī)劃的一個模型。這是六十年代的，還是七十年代，還是八十年代，一直到89年這個大拱門建成整個的情況。現(xiàn)在我們再來看這個東西等于說是40年它的規(guī)劃基本上是保持一致的，大家從圖形上都能夠看到基本上沒有什么太大的變化，最大的變化就是在把地方標志性的建筑物建成什么樣，這個一直沒有落定塵埃，直到1989年建成了建筑風格是非常獨特的。這個規(guī)劃還有一個非常的地方，大家看這個圖比較清楚一點，就是他利用這個空間，整個這條線是一個步行街，所有的交通全在地下，大家看我光標這個地方，光標這個地方實際上是地鐵，從凱旋門那邊開過來的地鐵，一直到這個布局，這里面有地鐵、公共汽車和鐵路，全部都在這，面上看不見任何的汽車和其他的交通工具。地面上看到的只是行人，給大家舉這個例子的意思就是我們進行房地產(chǎn)規(guī)劃的時候，是完全可以做這么好的，這是西方國家法國人做的，我們現(xiàn)在的金融街將來能不能做到這種情況也不大清楚。這都是非常宏偉的一面，大家看一下這個建筑物，它好象一個發(fā)布的東西，這是法國建的工業(yè)博覽館，這是有三個支點，現(xiàn)在還是全世界獨一無二的，可見法國人在規(guī)劃思想是比較好的，規(guī)劃也是我們可行性評估一部分。
3、還可以進行房地產(chǎn)投資活動，這是我們現(xiàn)在會主要的研究內容。項目定義投資活動就是搞項目活動，指在具體的地點和確定的時間內進行的一系列有目的、有計劃、有始有終、有資金投入、有產(chǎn)出的活動，不是一個持續(xù)的經(jīng)營。在項目評價的領域里面，我們用到三個詞匯，一個是Appraisal事前的評估，第二是Evaluation，事后評估；第三是Assessment，就是第三方我作為中介機構對你進行評估，可能大家今后在接觸有關的文獻或者是報告里面，大家應該注意這個詞，但是美國人不是很嚴格區(qū)分Evaluation和Appraisal，對Assessment沒有爭議。
對于一般的項目分類從管理的角度來講有新建、改擴建和合資，這里面都是把項目分為新建、改擴建和合資。但是這些年隨著經(jīng)濟的發(fā)展，從利用資源的角度可以把項目分成新建與合資以及改擴建，因為改擴建利用原有的一些資產(chǎn)，新建和合資都是完全是平地起價。從經(jīng)營的角度來看我們有一些項目是經(jīng)營性，有一些項目是非經(jīng)營性，比如說城市道路，如果不收過橋費的話，那就是非經(jīng)營性項目，但是如果說收錢了，過橋費像原來北京五環(huán)就是經(jīng)營項目，現(xiàn)在又變成非經(jīng)營性項目。還有從產(chǎn)品性質的角度，我們有競爭性項目、公共項目和準公共項目，這就是從產(chǎn)品的性質來看。公共項目比如說北京市政府搞的環(huán)境污染治理的一些項目，大家都受益，誰也不花錢；準公共項目就像污水處理；電視機、冰箱或者是等等都是競爭項目，按照產(chǎn)品性質來定的。從融資主體的角度有項目融資與企業(yè)融資；從權益資金的角度有私人投資、政府投資、混合投資；現(xiàn)在有PDP模式，所謂PDP就是公共與私人投資合伙制；評估方式是統(tǒng)一的，就是利用增量的方式來評估的。
下面切入整體，我們投資任何一個項目都有投資的目的，公共建筑比如說國家奧體中心，公共投資為主，同時吸納私人投資，還有國家大劇院都是國家公共建筑，這些項目并不是真正為了盈利，當然不希望靠國家養(yǎng)著，但是主要目的就是國威，這是一個方面。
就住宅來說經(jīng)濟適用房這里面就是私人投資加上政策優(yōu)惠，對于這樣一些項目，它的目的是獲取利潤，對于政府來說它是政府政績的體現(xiàn)；商品房這是私人投資，這樣的項目肯定是盈利性的項目；涉外商品房肯定是以盈利為目標，絕對不是為了公益性搞涉外商品房；寫字樓私人投資，以盈利為目的；商廈也是私人投資，以盈利為目的，像現(xiàn)在搞的家樂福，那么大的廣場，據(jù)說這個項目是國內開發(fā)商沒有資格或者是得不到這樣的實惠，但是這給了國外一些商業(yè)企業(yè)，它純粹是以盈利為目的。
二、投資項目可行性研究的內容
首先研究市場，這個市場有兩個市場，一個是宏觀市場，一個是微觀市場。宏觀市場指什么？就是整個國家宏觀經(jīng)濟，還有房地產(chǎn)整個宏觀的情況，像去年房地產(chǎn)爭論比較多，大家都是業(yè)內的人，我就不再介紹了。到我們具體的項目，那就要評估土地供給的市場，要評估一下材料的市場，要評估一下商品房銷售市場，要評估一下資本的市場，我覺得這四個市場，就是我具體項目來說這四個市場恐怕也要考慮，因為你有錢買不到便宜的材料，你的利潤也實現(xiàn)不了，這是利潤的問題。當然還要注意投資時機的參與，大家都很清楚。還有技術評價，技術評價可能一般就是通過設計院來做，或者是一些評估公司他們再聘請專業(yè)人士對我房地產(chǎn)項目進行評估，主要是技術方面。環(huán)境影響評價是非常重要的東西，我們房地產(chǎn)項目也存在這樣的東西，時間關系不能展開。如果大家注意到我們天安門，你們訪問天安門的網(wǎng)站，可以在網(wǎng)站上可以看到天安門的圖片，就是天安門晚霞，天安門晚霞非常漂亮，但是四十年前還有另外一張圖片，這張圖片是朝霞的天安門，現(xiàn)在朝霞的天安門永遠看不到了，就是因為新北京飯店超高，使得它再照這張相沒有意義了。所以我們也要注意環(huán)境影響的意義。經(jīng)濟評價這是我們主要要講的內容。還有社會評價，房地產(chǎn)項目社會評價，應該說現(xiàn)在已經(jīng)提到議事日程上來，以前我們沒有很重視。最近從去年開始，建設部注意到這個問題，世界銀行也在注意到這個問題，就是說在搞房地產(chǎn)項目的時候，應該積極搞社會評價，為什么？因為社會評價涉及一個非常重要的問題，就是非自愿的移民，我們的房地產(chǎn)開發(fā)項目或者是市政項目往往要進行大方面的拆遷，使得這方面的居民非自愿移民搬到其他的地方去，所以社會評價也列入到議事日程上。風險分析大家都很重視，但是風險分析不是很容易做得很好。再就是組織機構評價，對一般小的項目沒有什么組織機構評價，但是對于超大的項目就有組織機構評價的問題，比如說國家大劇院項目的業(yè)主，就需要組織機構評價；還有現(xiàn)在的奧體，2008年奧運會奧運場館的工程，這就必須對誰管理奧運會場館的工程對機構進行評價。還有就是法律框架適應性，就是你這個項目適不適合在我們國家法律允許的范圍內，當然房地產(chǎn)項目不大存在，但是有一些工業(yè)項目就存在這個問題，如果你生產(chǎn)的產(chǎn)品污染比較嚴重，那么可能法律不允許，這就是說你要進行這些方面的評估。最后一個就是監(jiān)督的指標體系，就是你這個項目從開始上的時候，就應該搞一套可以監(jiān)督的指標體系，將來你的項目完了以后，你可以用你的這套監(jiān)督指標體系來檢驗你的項目是否成功，所以這是非常重要的事情。
一般的投資項目都要有這些評價的內容，對于我們房地產(chǎn)項目來說，有一些是比較重要的，但是有一些也是可以考慮簡化，像一般的房地產(chǎn)商組織機構評價不一定做，環(huán)境影響評價也不一定要做。但是監(jiān)督的指標體系希望每一個單位都這么做。
那么我們可行性研究的階段是這個樣子，這張圖是從聯(lián)合國公華組織工業(yè)組織可行性研究摘錄下來，原版書有這個圖片，翻譯書沒有這個圖片。紅的是表示我們在項目推動階段所做的工作，這里面大家可以看到高高這個地方是可行性研究和項目評估報告，這部分花的內容時間和精力是最多的，綠色是花錢花得比較多的地方，但是這個階段花錢也不少，項目識別，預可行性研究，可行性研究，評估報告，談判和簽約，工程設計，后面就是建筑、施工等等，就是整個項目周期都看到了。我們再看看國外對項目周期一般是給一個輪回的東西，從Programming開始，從機會到項目的識別，再到項目的評估，還有融資，實施以及項目評估等等方面，大家可以看到評價和評估詞就不一樣了，評價就是事后評估總結經(jīng)驗，為下一次項目提供經(jīng)驗和教訓。
在項目周期內我們有哪些活動，首先要定可行性研究；第二就是要做項目評價；第三就是進行項目管理，可能項目管理在座都非常熟悉，也是現(xiàn)在非常熱門的一個學科；第四就是項目運營。這是我們在項目周期內四個最主要的工作，前面我們在座的可能比較關心。
這是一個非常重要的觀點，希望大家在今后工作中實踐中注意到，就是不同的利益群體，它和項目是什么關系？比如說中間是一個建筑物，某一個項目，和項目有關系的都是什么人？有政府、投資人，房地產(chǎn)項目肯定有政府參加，給你批地、規(guī)劃等等，開工許可證，投資人是拿錢的；還有施工企業(yè)，還有一些咨詢機構，銀行，可能現(xiàn)在往往大家沒有注意到的就是受影響的群體。這受影響的群體現(xiàn)在是不可忽視，特別是我們最近黨中央提出了以人為本這么一個指導思想，就是說你搞任何一個項目，可能有一些是受益的人，包括政府、投資人、咨詢機構、施工企業(yè)、銀行都是我要從這個企業(yè)拿錢的，但是對于有一些人就是受到比較大的傷害，比如說我剛才說的非自愿的移民，當然我們現(xiàn)在政府已經(jīng)考慮很多，給了很多的補償，但是很多人沒有了房子就沒有了生活來源這些受影響的群體應該特別引起大家注意。
房地產(chǎn)開發(fā)手冊全：
一、征地
1、地理位置………………………………………
2、地質地貌狀況………………………………………
3、土地面積及紅線………………………………………
4、四鄰狀況………………………………………
5、交通狀況………………………………………
6、土地權屬狀況………………………………………
7、土地性質………………………………………
8、地表建筑、構筑狀況………………………………………
9、城市配套………………………………………
10、周邊環(huán)境………………………………………
11、時事政策………………………………………
12、土地價格………………………………………
13、征地手續(xù)………………………………………
14、土地SWOT分析………………………………………
15、可行性論證………………………………………
16、開發(fā)能力評判………………………………………
17、實施征地………………………………………
二、項目前期
1、立項管理………………………………………
2、文物審批及處理………………………………………
3、地質勘察………………………………………
4、全程營銷（前期策劃）………………………………………
5、方案審批………………………………………
6、施工圖設計………………………………………
7、人防審批………………………………………
8、抗震審批………………………………………
9、消防審批………………………………………
10、綠化審批………………………………………
11、城市配套審批（水、電、污、市政、暖、煤氣、弱電等）……
12、建筑商與監(jiān)理方選擇………………………………………
13、材料商選擇………………………………………
14、其他合作商選擇………………………………………
15、節(jié)能評定………………………………………
16、融資及房貸等級資信………………………………………
三、規(guī)劃管理
1、征地前規(guī)劃管理………………………………………
2、建審規(guī)劃管理………………………………………
3、施工規(guī)劃管理………………………………………
4、期間變更規(guī)劃管理………………………………………
5、測繪管理………………………………………
四、報建管理
1、報建申請………………………………………
2、施工圖審核………………………………………
3、工程類別………………………………………
4、招投標管理………………………………………
5、抗震（前期已辦）………………………………………
6、質量監(jiān)督委托………………………………………
7、監(jiān)理備案………………………………………
8、安全監(jiān)督審批………………………………………
9、墻改審批………………………………………
10、建設工程社會保險審批………………………………………
11、職工意外傷害保險………………………………………
12、水泥用散審批………………………………………
13、砂石審批………………………………………
14、城市基礎設施配套審批………………………………………
15、施工許可審批………………………………………
五、預售及申報房貸
1、預售審批………………………………………
2、銀行申報房貸審批………………………………………
3、公基金貸款申報審批………………………………………
4、信用擔保合作………………………………………
六、施工管理
1、土建工程………………………………………
2、水電暖通安裝工程………………………………………
3、物業(yè)配置配套及裝飾裝修標準………………………………………
4、單位房屋預售面積的提供………………………………………
5、施工合同管理………………………………………
6、材料合同管理………………………………………
7、監(jiān)理公司管理………………………………………
8、圖紙管理………………………………………
9、階段驗收管理………………………………………
七、竣工管理
1、建筑工程竣工規(guī)劃驗收………………………………………
2、建筑工程竣工消防驗收………………………………………
3、建筑工程竣工人防驗收………………………………………
4、建筑工程竣工綠化驗收………………………………………
5、建筑工程竣工質量驗收………………………………………
6、驗收資料管理………………………………………
7、竣工房產(chǎn)測繪………………………………………
八、財務管理
1、征地………………………………………
2、項目前期………………………………………
3、規(guī)劃管理………………………………………
4、報建管理………………………………………
5、預售及申報房貸………………………………………
6、施工管理………………………………………
7、竣工驗收管理………………………………………
8、財務管理………………………………………
⑴ 籌資管理………………………………………
⑵ 成本與費用管理………………………………………
⑶ 銷售收入管理………………………………………
⑷ 分配管理………………………………………
九、全程營銷（后期營銷推進管理）
1、銷售周期劃分及控制………………………………………
2、各銷售階段營銷策劃推廣執(zhí)行方案實施…………………
3、各銷售階段廣告創(chuàng)意設計及發(fā)布實施……………………
4、銷售培訓管理………………………………………
5、客戶積累與管理………………………………………
6、銷售組織與日常管理………………………………………
7、項目二次策劃營銷………………………………………
十、銷售合同管理
1、指定律師及專員確定合同及認購書的基本內容………
2、列舉合同及認購書的可選擇性擴容空間………………
3、合同及認購書的簽訂………………………………………
4、銷售合同與財務的銜接………………………………………
5、銷售合同與階段性促銷的銜接………………………………………
6、銷售合同的履約監(jiān)控………………………………………
7、銷售合同的存檔備案管理………………………………………
十一、產(chǎn)權產(chǎn)籍管理
1、按相關法規(guī)規(guī)定結合合同約定進行產(chǎn)權登記備案（辦理大證）…
2、分戶房產(chǎn)證辦理………………………………………
3、轄區(qū)派出所及辦事處戶籍登記備案………………………………………
十二、物業(yè)管理
1、物業(yè)管理公司的選擇………………………………………
2、物業(yè)管理公司與經(jīng)營管理的兼容性………………………………
3、物業(yè)管理公司介入項目時機………………………………………
4、物業(yè)服務的內容策劃、組織機構、資質匹配與取費標準………
5、對銷售人員進行物業(yè)管理培訓……………………………………
6、對準業(yè)主進行物業(yè)管理公關服務…………………………………
7、項目開發(fā)期間合理建議………………………………………
8、物業(yè)管理服務可參照的所有法律法規(guī)……………………………
9、制定本物業(yè)管理規(guī)章制度與行為準責………………………………………
10、提供項目銷售過程所需物業(yè)管理資料………………………………………
11、物業(yè)交接工作………………………………………
12、物業(yè)維修工作………………………………………
十三、物資與材料采購
1、主材采購………………………………………
2、輔材與安裝工程………………………………………
十四、相關法律事務
1、建立完善的合同管理體系……………………………
2、建立律師項目跟蹤制…………………………………
3、對即時性公告、通知、催辦單的管理………………
4、零法律糾紛計劃………………………………………
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